贾作瑜的部落格

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每月應繳：907萬(0.67％)

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限公司法人

綁約三個月

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建融

一胎：11.2億（14億(假設)8成）

年利率8％

還息不還本

每月應繳：747萬(0.67％)

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台北市大同區民權西路

一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

年利率8％

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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)

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都計內不做的山坡地

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中國信託銀行二胎利率

  新浪樂居訊 （肖彥春）2015年至2018年北京將迎來新一輪供給高峰，在高峰來臨前全市租金水平仍將在現有高位運行。據多傢機構監測數據表明，全市空置率水平預計維持在3.5%左右，仍系全國最低水平。由於新項目入市，第三季度北京甲級寫字樓可租賃存量增至950萬平方米。第四季度，過去四年持續供應不足的狀況將有所緩解，六個項目預計將於第四季度交付使用。

  核心商圈甲級寫字樓供需關系緩解 整體空置率穩定

  望京SOHO塔3於2014年第三季度入市，系自2012以來望京地區首個新增甲級，為市場帶來12.3萬平方米可租賃面積；位於西城區的合生財富廣場與海淀區中關村互聯網金融中心投入使用，為甲級寫字樓市場提供約85,000平方米的新增面積；中關村商圈的互聯網金融中心和東二環商圈的朝陽廣場PICC人壽保險大廈兩個項目入市，為北京甲級寫字樓市場帶來89,700平方米的新增供應；望京、將臺路和奧林匹克公園附近等新興市場的新增寫字樓入市。由於新項目入市，北京甲級寫字樓可租賃存量增至950萬平方米，核心商圈甲級寫字樓市場緊張的供需關系將隨之而得到緩解。

  盡管體量較大的新項目入市，但據第一太平戴維斯研究數據顯示，全市整體空置率仍穩定在3.5%，繼續為全國最低水平。大部分項目已取得良好的預租率，大約在20%-50%之間。由於新項目良好的預租率及持續增長的需求，本季度全市凈吸納量從上季度的8.7萬平方米攀升至12.3萬平方米，達到過去十個季度以來的最高值，系2013年全年吸納量的兩倍。

  六個預計將於第四季度交付使用的新項目，全部新增供給均位於CBD、金融街和燕莎等傳統商務區以及望京等熱門新興商務區，將為市場新增33.5萬平方米可租賃供給，高於2010年至2013年間的年均供給量近50%，將進一步緩解北京寫字樓市場供需關系。

  甲級寫字樓租金上漲毛收益率下降 2015年將迎供應高峰

  據第一太平戴維斯研究數據顯示，甲級寫字樓租金連續兩個季度增長，環比上漲0.9%，至每平方米每月人民幣316.8元，同比增長1.0%。基於穩定的需求和有限的供給，各商務區租金均實現0.3%至1.9%不等的增長，西單和三裡屯仍然領漲區域租金。金融街區域為表現最佳的區域：租金維持全市最高值，達到每平方米每月人民幣512.4元，同時空置率僅為1.2%；這亦從本季度華嘉胡同的高價成交得到印證；CBD租金環比上升1.4%，至每平方米每月人民幣363.7元；望京區域需求增長，成交活躍，拉動租金環比上升1.9%，至每平方米每月人民幣228.8元。

  盡管甲級寫字樓租金預計將進一步增長，但本地市場有限的優質可售項目及內外資投資者的穩定需求仍將繼續支撐甲級寫字樓資本值大致維穩。因此，第四季度甲級寫字樓毛收益率預計將小幅下降。全市租金水平將在現有高位運行直至2015年-2018年新一輪供給高峰到來為止。屆時，年均供給量將激增至84.3萬，受此影響，業主將提供租金折扣以應對激烈的市場競爭，市場整體租金將有望被拉低，空置率上升。

  鑒於市場優質可售項目較少，加之境內外投資者帶來的穩定需求，第三季度北京甲級寫字樓資本值大致穩定在每平方米人民幣64,100元，同比上漲4.3%。同時，甲級寫字樓租金本季度環比增長0.9%。因此，截止第三季度末，甲級寫字樓毛收益率環比下降0.03個百分點，至5.93%。

  金融、IT及高科技、專業服務企業為三季度甲級寫字樓主要租戶

  金融、IT及高科技、專業服務企業為三季度甲級寫字樓需求的主導力量，其需求占據總成交量的70%，金融、IT及科技類公司表現最為活躍。與此同時，內資企業、特別是私有企業，繼續主導市場，其需求占成交總量的80%，外資企業租賃需求疲軟。

  三季度，整售市場成交量有所回升，共三宗重大整售交易成交，總成交額達到人民幣59億元。至此，前三季度總成交額達到人民幣120億元，不及2013年全年成交額的一半。一手寫字樓散售成交額大幅下滑，僅為人民幣43億元，環比下降61.9%。

  值得關註的是，三季度有三大整售的寫字樓項目，總成交額達到人民幣59.3億元。湖南衛視以總價人民幣16億元從保利地產購得位於望京區域的保利國際廣場3座；58同城以總價人民幣10.33億元從北京電子城手中購得電子城IT產業園兩棟寫字樓；中國再保險集團以人民幣33億元從金融街控股收購金融街廣安中心C地塊寫字樓。其他若幹項目目前正處於磋商階段，但由於業主較高的價格預期令交易進展緩慢。因此，預計2014年第四季度整售市場仍將較為平靜。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-16/09482947461.shtml

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